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재건축 투자, 먹을 게 많은 것 같지만 몸과 마음이 피폐해지는 투자입니다. 부동산 투자의 꽃이라 할 수 있는 재건축 투자에 대해서 고개를 끄덕이게 하는 격언 아닌 격언 50가지를 정리하였으니 가벼운 마음으로 읽어보기를 권고드립니다.
재건축 투자자가 알아야 할 것들 50가지
1. 재건축은 조합원들이 보유한 토지를 일반분양자들에게 매각한 돈으로 건물을 짓는 사업이다.
> 요즘 재건축은 대지지분보다 분담금과 분양성이 더 중요하다.
2. 재건축의 경제성은 일반분양과 인허가에서 나온다.
> 정확히는 일반분양가 및 분양성과 인허가 속도가 중요하다.
3. 재건축을 하고 싶다면 인허가권자와 대립하지 마라
> 인허가 속도는 인허가권자의 태도에 달려있다.
4. 진행하고자 하는 재건축이 인허가권자의 입장과 불일치하면 인허가권자가 바뀔 때까지 기다려라
> 일견 맞는 말이지만 능동적인 방법을 써야 한다.
5. 규제는 영원하지 않다.
> 규제는 영원하지 않지만, 점점 더 강화되는 경우도 많다(특히 친환경)
6. 인허가에서 법적 상한 이라는 것은 내 권리가 아니라 인허가권자의 권한이다.
> 법적 상한을 못 찾을 사업장은 진행을 안 하는 게 낫다.
7. 얻기만 하는 협상은 없다. 내가 꼭 필요한 것이 있다면 상대방이 원하는 것을 내주어야만 한다.
> 맞는 말 No Pain, NO Gain
8. 시간은 재건축 조합의 편이 아니다.
> 맞는 말 재건축은 속도가 생명이다.
9. 재건축 사업을 추진하기 좋은 시기는 주택가격이 하락하는 침체기다.
10. 주택경기 침체기에는 공급도 없고 인허가도 쉽다.
11. 현시점의 재건축 사업장들은 최대한 빠르게 인허가를 진행해야 한다.
> 맞는 말. 재건축 사업속도가 붙는다.
12. 주택경기가 침체되는 경우 분양가 상한제가 풀릴 가능성이 있으니 관리처분 인가 직전에서 기다리는 게 좋은 전략이다.
> 반만 맞는 말 수도권에서는 풀리기 어렵다.
13. 재건축의 경제성 중 가장 중요한 일반분양은 조합원들이 부담하는 사업비를 충당하는 가장 중요한 수입이다.
14. 재건축 사업의 수익성은 총 사업비 중에서 일반분양으로 보전되는 금액이 결정한다.
> 맞는 말 일반분양이 재건축 사업비 충당하는 가장 중요한 수입
15. 공사비는 총사업비의 2/3다.
16. 평당 공사비가 1천만 원이라고 35평 공사비가 3.5억 원은 아니다.
> 공사비는 사업비의 일부이며 홍보비등 각종 부대비용들이 있어, 사업비만 공사비의 비율을 측정하기 쉽지 않다. 단순 산수로 계산하기 어렵다.
17. 국평(35평, 84제곱미터) 아파트의 전용면적은 25평이고 공급면적은 50평이다.
> 맞음, 전용면적 공급면적 계약면적등의 차이를 이해해야 한다.
18. 대한민국 건설사는 절대 손해보지 않는다.
19. 무상제공은 무상제공이 아니다. 다 사업비에 포함되어 있다.
20. 우리 아파트는 랜드마크니까 특별히 좋은 조건을 주겠지라는 착각은 버려라.
> 장사꾼은 손해 보고 팔지 않는다. 세상에 공짜는 없다.
21. 대형 사업장일수록 평당 공사비는 싸다.
> 맞음
22. 조합원들이 최소한의 지능과 지식은 있어야 돈에 환장한 놈들이 설치지 못한다.
23. 대부분의 조합장과 임원들은 건설사업과 계약을 제대로 모른다.
24. 재건축 조합을 상대하는 대기업 건설사들은 산전수전 다 겪은 전문가들이다.
25. 조합이 명백하게 범죄를 저지른 상황이 아니라면 교체하는 건 손해다.
> 권리 위에 잠자는 사람들의 이득은 아무도 챙겨주지 않는다. 조합장 잘 뽑아야 하고 조합원도 똑똑해야 한다.
26. 대부분의 비대위는 남이 해 먹는 것에 배 아픈 쓰레기다.
> 거짓된 비대위 말에 홀려서 1년 허비하면 강남 재건축은 최소 1년에 조합원 1인당 5천만 원은 뱉는다고 생각해라.
27. 조합원들은 대부분 아무 생각이 없다. 조합이 알아서 좋은 계획 세워서 진행해 주길 바란다.
> 재건축은 각종 이익의 용광로이지만 중요한 건 속도이다.
28. 정상 국가는 2-3%의 인플레이션을 추구한다.
> 싸우는 동안 비용은 계속 올라간다. 빨리하는 게 장땡
29. 따라서 한번 올라간 공사비는 절대 떨어지지 않는다.
30. 특히 한번 올라간 인건비는 절대 하락하지 않는다.
31. 공사비에서 중요한 건 공산품인 재료비보다 인건비다.
32. 금융비용을 무시하면 큰코다친다.
33. 세상은 2차원이 아니라 3차원이다.
> 수치(돈)만 따질게 아니라 무형의 가치창출도 중요하다.
34. 바닥 면적을 못 늘리면 층고를 높이는 게 진짜 고급화다.
35. 분상제가 있다면 일반분양 개수에 집착하지 말고 상가조합원 한 테라도 나눠주고 속도를 높여라.
36. 일반분양자들이야말로 진정한 프리라이더다.
37. 수영장, 물놀이장 같은 커뮤니티는 대부분의 주민들의 돈으로 일부가 혜택을 누리는 나쁜 시설이다.
38. 커뮤니티가 좋다고 고급주택이 되는 게 아니라 살기 좋아야 고급주택이 된다.
39. 이제는 1층에 아파트 분양해서 단지 내 동선이 나쁜 아파트는 싸구려 주택이다.
> 주차장면은 많으면 좋지만... 그것도 다 공사비다. 특히 지하주차장은 지상보다 공사비가 높다.
> 주차장면은 많으면 많을수록 좋다. 남으면 창고로도 변경 가능하다.
40. 조경에 투자를 아끼지 마라. 조경만큼 중요한 커뮤니티는 없다.
41. 조경에 힘준다고 고가의 나무를 심는 건 눈먼 돈 빼먹는 놈들한테 좋은 병신짓이다.
42. 건설사의 조감도와 입찰 때의 모습에 속지 마라.
43. 엘리베이터는 삶의 질에 매우 중요하다. 3개 라인에 2개 이상의 대형 엘리베이터는 필수다.
> 조경 중요하지만, 결국 건축공간은 이용성이 중요하다. 나무품질보다는, 커뮤니티나 설비성능 업그레이드가 더 좋다.
44. 그래도 아직은 정부 눈치를 많이 보는 삼성이 재건축 건설사로는 최고다. 래미안 들어오면 감사합니다 하고 찍어라.
> 래미안이 무난하지 최고는 아니다. 특히 재건축은 더욱 그렇다. 래미안이 고평가 받는 이유는 일반분양에 유리하기 때문이다.
45. 남향으로 한강뷰 아닌 이상 창호 크기에 집착하지 마라. 단열이 더 중요하다.
> 단열 중요하지만, 창호크기는 삶의 질에도 직접적인 영향을 준다.
46. 게스트하우스는 일부가 독식하는 나쁜 시설이다. 시간이 지나면 급격히 노후화된다. 게스트하우스가 필요하면 근처 호텔을 이용해라.
> 맞는 말, 게스트하우스는 점차 감소하는 추세
47. 토지의 지하도 아파트의 자산이고, 지하의 면적은 용적률이랑 상관없다. 단지를 입체적으로 생각해라. 다 아파트의 자산이 되고 가격에 전가된다.
> 보통은 맞는 말, 부대복리시설을 전략적으로 지하에 설치하기도 한다. 다만, 지방이나 소규모단지는 공사비를 따져야 한다.
48. 소모적 인테리어 자재에 집착하지 마라. 어차피 5년 10년 쓰면 교체해야 하는 소모품이다. 유럽산 주방, 이태리 대리석 건설사 마진이나 높지 실생활에서 미치는 영향은 별로 없다.
> 수입산 자재에 연연하지 않는다면, 인테리어의 전반적 수준 중요하다. 공사에서 분양한 아파트들 보면 단박에 무슨 말인지 이해된다.
49. 아파트의 전력설비에 투자해라. 전기차가 일반화되고 집안에서 돌아가는 대부분의 물건들은 전기다. 전기 품질이 나쁘면 가전도 빨리 망가진다. 각 세대별로 충분한 전력을 사용할 수 있도록 미래를 준비해야 좋은 아파트다.
> 맞는 말, 전기뿐 아니라 설비시설 전반에 해당되는 말이다.
50. 조합을 대신하는 용역비 아끼지 마라. 설계와 건설관리에 돈을 충분히 쓰면 시공사들한테 덜 휘둘리고 좀 더 나은 건축물을 지을 수 있다. 시공비는 수천억, 수조 쓰면서 수백억 쓰는 용역비에 집착하는 병신짓은 할수록 손해다.
> 맞는 말, 시공사가 아닌 용역사가 조합의 이익을 대변한다. 용역비용을 아끼면, 시공사에 휘둘리게 된다.