오피스텔 투자 시 사업자 등록, 일반 임대사업자 vs. 주택 임대사업자

2024년 4월 현재 1~2인 가구 증가와 공급량 감소로 오피스텔 수익률이 좀 나아지고 있습니다. 투자자들도 관심을 갖기 시작한 것 같습니다. 오늘은 오피스텔 투자 시 꼭 결정해야 하는 사업자 등록 종류별로 차이점을 알아보겠습니다.

 

 

목차

 

오피스텔 투자 시 사업자 등록, 일반 임대 사업자 vs. 주택 임대 사업자

 

오피스텔 투자 시 보통 분양 업자는 부가세 10% 환급의 이점을 설명하며 일반 임대사업자 등록을 유도합니다. 준공 후 주택 임대 사업자 등록을 하면 취등록세 감면을 받을 수 있다는 얘기도 같이 합니다. 어떤 선택이 유리할까요?

 

 

일반 임대 사업자의 경우 건축비의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있고 월세를 받을 때 10% 부가세를 납부할 의무가 있습니다. 반면에 주택 임대 사업자는 신축의 경우 4.6%인 취등록세를 85% 감면받을 수 있지만 갱신 계약 시 인상률을 5% 이내로 해야 합니다. 

 

초기 분양단계에서의 장단점은 비슷합니다. 그러나 단기에 매매 계획이 있으신 분은 일반 임대 사업자를, 장기 보유 계획이신 분은 주택 임대 사업자를 추천드립니다.

 

일반 임대사업자 vs. 주택임대사업자 vs. 무사업자

 

오피스텔 사업자 등록 종류별로 차이점을 자세하게 살펴보겠습니다. 처음 오피스텔을 분양받으면 건축물 분의 10% 환급이라는 달콤함으로 대부분 일반 임대사업자를 등록하셨다가 준공시점에 폐업하고 주택 임대사업자로 변경하는 경우가 많습니다. 서로 간 장단점이 있기 때문에 절대적으로 어느 쪽이 더 유리하다고 할 수는 없는 것 같습니다.

 

 

일반 임대사업자나 주택 임대사업자가 받는 초기 혜택은 금액으로 따지면 비슷합니다. 운영 중에는 주택 임대사업자가 조금 더 유지한 것 같습니다. 양도시점에는 일반 임대사업자가 좀 더 유리합니다. 무사업자, 사업자 등록을 안 하는 경우는 초기 혜택을 받지 않고 자유롭게 임대와 매매를 할 수 있는 장점이 있습니다.

 

각 사업자 등록 시 장단점을 살펴보겠습니다.

구분	일반 임대사업자	주택 임대사업자	무사업자
부가세 환급	건물분 부가세 10% 환급	환급 없음	환급 없음
취등록세	4.6%	4.6%(60m2 이하 85% 감면)	4.6%
소득세, 양도세, 종부세 혜택	없음	감면 있음	없음
종합 소득세	있음	있음	있음
임차인 전입신고	불가능(업무용 시설)	가능	가능
주택 수	주택 아님	주택이지만 세금 계산시 제외	주택수에 포함
임대료 부가세	부가세 10% 납부 의무 있음	없음	없음
월세 인상 제한	제한없음	5% 이내	제한 없음
제한사항	10년내 매매시 환급 부가세 반납	10년 유지 의무, 위반시 과태료 3,000만원	없음

 

일반 임대사업자, 주택 임대사업자, 무사업자 모두 종합 소득세 신고의무가 있습니다. 다만 주택 임대사업자는 2,000만 원 이하 임대소득의 경우 분리과세를 신청할 수 있습니다.

 

사업자 등록 추천 가이드

 

오피스텔 투자 시에는 자기만의 우선순위를 정할 필요가 있습니다. 왜 오피스텔 투자를 하려고 하는지를 생각해 보면 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다. 현금 흐름, 시세 차익, 세금 영향입니다. 오피스텔은 주택과 업무용 시설의 경계선 상에 있기 때문에 기존 보유 자산 세금에 영향을 줄 수도 있습니다.

 

 

오피스텔에 투자하는 이유에 따라 어떤 사업자를 등록해야 할지 가이드를 드려보도록 하겠습니다.

투자 우선 순위	등록할 사업자	이유
안정적인 현금 흐름	주택 임대사업자 > 일반 임대사업자	- 주택 임대사업자는 5%이내 월세 인상이지만 면세사업자로 부가세 신고가 없고 전입신고가 가능하여 전세 세입자를 받을 수 있음 - 일반 임대사업자는 전입신고를 못하므로 전세 세입자 받기 어려움
빠른 매매 & 시세 차익	무사업자 > 일반 임대사업자	- 무사업자는 혜택을 받은 것이 없어 언제든지 자유롭게 매매가능 - 일반 임대사업자는 10년이내 매매시 보유기간에 따라 부가세 환급금 발생 - 주택 임대사업자는 10년이내 매매시 과태료 발생, 사업자끼리 양수양도 가능
기존 자산관련 세금	일반 임대사업자 > 주택 임대사업자	- 일반 임대사업자는 업무시설이므로 기존 주택 보유세,양도세에 영향없음 - 주택 임대사업자는 면적, 세금 종류에 따라 주택수에 포함되기도 함

 

오피스텔은 기본적으로 업무용 시설입니다. 따라서 투자금이 넉넉하다면 가장 유리한 것은 일반 임대사업자입니다. 왜냐하면 일반 임대사업자의 경우 매월 세금계산서를 발행하는 번거로움은 있지만 언제든 팔 수 있고, 임대료도 시세에 맞춰 인상할 수 있기 때문입니다.

 

 

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